Il condòmino ha diritti: come ottenere i documenti senza avvocato
Il condòmino può richiedere i documenti gestionali senza avvocato. Guida su come inviare una diffida e agire in caso di mancato riscontro.
Un condòmino che non riceve i bilanci, non vede le convocazioni delle assemblee e non ottiene spiegazioni sui costi dell’acquedotto o sui rimborso di spese per lavori non riguardanti la propria proprietà ha diritti concreti. La legge civile, in particolare gli articoli 1130, 1130-bis e 1135, garantisce il diritto di prendere visione della documentazione relativa alla gestione condominiale. Non è necessario dimostrare un interesse specifico: basta la qualità di condòmino. Se l’amministratore non risponde o non rispetta le norme, il condòmino può agire in giudizio o chiedere la revoca dell’amministratore.
La diffida formale: il primo passo senza avvocato
Il condòmino può iniziare con una lettera di diffida, inviata via raccomandata con avviso di ricevimento o PEC. Questa lettera deve essere chiara e precisa, elencando esattamente ciò che si richiede: copia del rendiconto annuale, verbali delle assemblee non comunicati, convocazioni mancanti, estratti conto dell’acquedotto, documentazione sui lavori e sulle relative spese. Deve anche indicare i riferimenti alle norme violate, come gli articoli 1130, 1130-bis e 1135 del codice civile, e fissare un termine di 15 giorni per la risposta. In caso di mancato riscontro, si procede con la revoca giudiziaria e il risarcimento dei danni.
La diffida è un mezzo efficace per mettere l’amministratore in mora e ottenere la documentazione necessaria.
Le opzioni disponibili in caso di inerzia
Se l’amministratore non risponde, il condòmino ha diverse opzioni. La prima è richiedere la convocazione straordinaria dell’assemblea, che permette di discutere la gestione, approvare il bilancio arretrato e valutare la posizione dell’amministratore. Almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono farlo. La seconda opzione è chiedere la revoca dell’amministratore al tribunale, prevista dall’art. 1129, comma 11, cod. civ. La mancata convocazione dell’assemblea per oltre 180 giorni, la mancata rendicontazione e la gestione opaca delle spese sono considerate gravi irregolarità. La terza opzione è il ricorso all’autorità giudiziaria per ottenere l’esibizione coattiva dei documenti e chiedere il risarcimento dei danni.
La revoca dell’amministratore è una possibilità legale se le irregolarità sono gravi.
Documenti specifici: acquedotto e rimborso spese
Per quanto riguarda i costi dell’acquedotto addebitati per acqua non consumata e il rimborso di spese per lavori non riguardanti la propria proprietà, è necessario esaminare i documenti contabili del condominio. Nella diffida, è opportuno richiedere specificamente questi documenti, indicando i periodi di riferimento e le voci contestate. Solo avendo la documentazione in mano è possibile valutare se le ripartizioni siano corrette o contestabili, e su quali basi. La Cassazione ha confermato che il condòmino ha diritto a tutta la documentazione gestionale senza dover dimostrare un interesse specifico. La sentenza n. 10844/2020 ha reso chiaro che l’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto annuale e a convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. La mancata trasmissione del bilancio e la mancata convocazione dell’assemblea sono violazioni dirette di obblighi di legge.