Un ingresso secondario non esclude la condominialità: la Cassazione chiarisce

La Cassazione ha chiarito che un ingresso secondario non esclude la condominialità di un edificio, ma la determinazione della natura di una parte dell’immobile dipende dal momento in cui il condominio si è costituito. La decisione, resa con l’ordinanza n. 17651 del 3 giugno 2026, ha rigettato una sentenza della Corte d’Appello di Bari, che aveva ritenuto che un accesso alternativo potesse escludere la condominialità di un altro ingresso. La Corte di Cassazione ha sottolineato che la presunzione di condominialità, prevista dall’art. 1117 del codice civile, non può essere superata con argomenti basati sulla situazione attuale, ma solo con risultanze documentali del momento costitutivo del condominio.

La presunzione di condominialità non è superabile con argomenti intuitivi

Secondo la Cassazione, la natura di una parte dell’edificio — come un ingresso, un androne o un viale — deve essere valutata in base al momento in cui il condominio si è costituito. Per stabilire se una parte è comune o di proprietà esclusiva, è necessario risalire al momento in cui l’edificio è stato frazionato in unità immobiliari e verificare se, in quel momento, la parte in questione era funzionale al vantaggio complessivo delle unità. La Corte ha sottolineato che la presunzione di condominialità non è una semplice ipotesi, ma un criterio legale che può essere vinto solo con prove documentali dirette.

Un accesso alternativo non basta a escludere la condominialità

La Corte d’Appello di Bari aveva ritenuto che un ingresso secondario non fosse comune, proprio perché esisteva già un altro accesso principale. La Cassazione ha ribaltato questa interpretazione, richiamando un principio già affermato in precedenza: l’esistenza di un percorso alternativo non è sufficiente a negare la natura condominiale di un bene. Un edificio può avere più ingressi, e tutti possono essere considerati parti comuni, anche se uno di essi è sufficiente da solo a garantire l’accesso alle unità immobiliari. La ridondanza funzionale non trasforma uno di essi in proprietà esclusiva.

La Cassazione ha anche sottolineato che la decisione della Corte d’Appello di Bari era errata per due motivi: primo, aveva ritenuto che l’esistenza di un accesso alternativo escludesse di fatto la condominialità dell’altro ingresso, un ragionamento non corretto. Secondo, aveva omesso di verificare la situazione esistente al momento della costituzione del condominio, che è il momento decisivo per stabilire la natura di una parte dell’edificio. La Corte ha chiarito che per dimostrare che una parte è di proprietà esclusiva, è necessario produrre il titolo costitutivo del condominio e dimostrare che, in base a quel titolo, la parte in questione era stata riservata in proprietà esclusiva a uno dei condomini.

Questo orientamento ha conseguenze pratiche importanti per chi vuole rivendicare la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio. Chi sostiene che un ingresso, un androne o un viale sia in realtà di sua proprietà esclusiva deve produrre il titolo costitutivo del condominio e dimostrare che, in base a quel titolo, la parte in questione era stata esclusa dal regime di comunione. Non è sufficiente argomentare sulla base della situazione attuale, come l’esistenza di un altro accesso o la limitata utilità della parte in questione. La Cassazione ha anche sottolineato che la presunzione di condominialità non è una semplice ipotesi, ma un criterio legale che può essere vinto solo con prove documentali dirette. Per chi subisce la sottrazione dell’uso di una parte comune — come nel caso di una saracinesca che impedisce l’accesso — la pronuncia rafforza la propria posizione: la presenza di percorsi alternativi non è un argomento valido per chi ha occupato o sottratto all’uso comune una parte dell’edificio che, al momento della costituzione del condominio, presentava le caratteristiche per essere considerata comune.

• Un accesso alternativo non esclude la condominialità.
• La natura di una parte dell’edificio dipende dal momento costitutivo del condominio.

La decisione ha rafforzato il principio che la natura di una parte dell’edificio non deve essere valutata in base alla situazione attuale, ma in base al contesto storico e alle risultanze del momento in cui il condominio si è costituito. Questo orientamento ha impatto diretto sulle controversie tra condomini e sulle rivendicazioni di proprietà esclusiva, richiedendo una maggiore attenzione alle fonti documentali e al momento genetico del condominio.