Come si calcola il reddito presunto negli accertamenti sugli affitti brevi

La nuova forma di accertamento sugli affitti brevi, introdotta dall’Agenzia delle Entrate, si basa su dati raccolti attraverso il portale Alloggiati web della Polizia di Stato e su tariffe online. Il sistema, puramente presuntivo, utilizza le schedine per ospite e i prezzi medi per stimare il reddito del proprietario. Una schedina per ospite non equivale a una notte in più, ma a una persona in più nella stessa notte. Questo dettaglio, spesso trascurato, può influenzare in modo significativo il calcolo del reddito presunto.

Le schedine e il calcolo del reddito

Ogni volta che un turista arriva in un appartamento in affitto breve, il proprietario deve compilare una schedina per ogni ospite: nome, cognome, documento d’identità, data di arrivo e numero di notti. Se una famiglia di quattro persone soggiorna per sette notti, le schedine sono quattro, ma le notti restano sette. Il Fisco, però, moltiplica le presenze per la tariffa media, ottenendo un reddito presunto che può differire sensibilmente da quello effettivamente incassato.

Il calcolo del reddito presunto dipende da come vengono interpretati i dati.

Nel caso di un trilocale a Polignano a Mare affittato a 150 euro a notte, l’ufficio moltiplica le quattro schedine per la tariffa media, ottenendo un reddito presunto di 4.200 euro. Questo risultato, però, non tiene conto del fatto che la famiglia ha soggiornato per sette notti, non quattro. Il calcolo, quindi, può portare a un aumento del reddito dichiarato, a volte notevole.

Le norme che regolano l’accertamento

Il fondamento giuridico degli accertamenti presuntivi si trova negli articoli 38 e 41-bis del Dpr 600/1973. Queste norme permettono al Fisco di rettificare il reddito delle persone fisiche anche sulla base di presunzioni e di elementi già in possesso dell’ufficio. L’obiettivo è garantire una corretta dichiarazione dei redditi, anche in assenza di dati diretti. Il processo inizia con un invito a comparire, in cui l’ufficio chiede dati utili per valutare il reddito dichiarato. Se l’ufficio ritiene che il reddito dichiarato sia troppo basso, procede con l’accertamento. La presunzione si basa su un confronto tra i dati trasmessi al ministero dell’Interno e i prezzi medi per notte applicati da strutture simili nella stessa zona.

Le sfide del sistema

Un problema rilevante è la differenza tra le strutture utilizzate per il confronto. Su portali come Booking, si trovano strutture molto diverse: un appartamento con chiavi in una cassetta e un B&B con colazione servita alle otto. L’ufficio, però, potrebbe utilizzare prezzi di strutture che offrono servizi aggiuntivi, come la colazione o il cambio biancheria, applicandoli a strutture che non li offrono. Questo può portare a un calcolo del reddito presunto non conforme alla realtà.

Per contestare la tariffa media, il contribuente deve conoscere chiaramente da dove proviene il paniere di riferimento. L’ufficio deve indicare il periodo, la zona, i siti web e le strutture utilizzate per il calcolo. Senza questa informazione, il contribuente non ha modo di difendersi, e il reddito presunto diventa un dato da accettare sulla fiducia. La schedina di Alloggiati web, originariamente pensata per la sicurezza, è diventata un elemento chiave per l’accertamento. Il Fisco utilizza i dati raccolti per sapere chi dorme dove, ma non per conoscere l’incasso. Questo crea un’ambiguità: un dato raccolto per uno scopo, usato per un altro, richiede una traduzione precisa.