L’inquilino ha diritti: come la legge protegge il locatario da aumenti e sfratti illegittimi

L’inquilino ha diritti concreti e tutelati dalla legge. Quando il padrone di casa aumenta l’affitto o cerca di cacciare l’inquilino, la legge offre strumenti per proteggere il locatario. La legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative e la giurisprudenza consolidata garantiscono tutele forti, spesso sconosciute agli inquilini. L’aumento unilaterale del canone, la disdetta irregolare, o l’accesso non autorizzato al domicilio sono comportamenti illegittimi che possono essere contrastati con procedure legali ben definite.

Tipi di contratto e durate minime

Non tutti i contratti di locazione sono uguali. La legge prevede diverse tipologie contrattuali con regole diverse. Il contratto a canone libero, il più comune, ha durata minima di 4 anni, automaticamente rinnovabile per altri 4 salvo disdetta. Il canone è liberamente concordato tra le parti al momento della stipula, ma non può essere aumentato unilateralmente durante il contratto. Il contratto a canone concordato ha durata di 3 anni, rinnovabile per altri 2. I contratti transitori hanno durata da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate. I contratti per studenti universitari hanno durata da 6 mesi a 3 anni.

Qualsiasi contratto che preveda una durata inferiore ai minimi di legge è nullo nella parte che riduce la durata — si applica automaticamente la durata minima legale.

La casa venduta: il nuovo proprietario può buttare fuori l’inquilino? La risposta è no. L’art. 1599 cod. civ. prevede che il contratto di locazione sia opponibile al terzo acquirente — il nuovo proprietario subentra nel contratto nelle stesse condizioni del precedente. Se il contratto ha ancora due anni di durata, il nuovo proprietario deve aspettare la scadenza prima di poter chiedere il rilascio.

Aumento del canone: quando è lecito e quando no

L’aumento unilaterale del canone durante il contratto — comunicato dal locatore con un messaggio o una lettera — è illegittimo e l’inquilino non è tenuto a pagarlo. Il canone può essere aumentato solo in due modi legittimi. Il primo è l’aggiornamento ISTAT: la maggior parte dei contratti prevede l’aggiornamento annuale del canone in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo ISTAT. Questo aggiornamento deve essere previsto nel contratto, può essere applicato solo dal mese successivo alla richiesta scritta del locatore, e non è automatico — se il locatore non lo chiede, non decorre.

Il secondo è la rinegoziazione alla scadenza: quando il contratto giunge a scadenza e viene rinnovato, le parti possono concordare un nuovo canone. Ma questo richiede l’accordo di entrambe le parti — il locatore non può imporre un aumento per il rinnovo.

L’inquilino che riceve una comunicazione di aumento unilaterale del canone può semplicemente ignorarla — continuando a pagare il canone contrattuale. Il locatore che agisce per il recupero della differenza non avrà successo in giudizio. La disdetta del contratto da parte del locatore: procedure rigide e motivi limitati. Il locatore che vuole disdire il contratto alla prima scadenza — dopo i primi 4 anni per il contratto ordinario — può farlo solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge. Questi motivi includono la necessità di adibire l’immobile a uso proprio o di un familiare di primo grado, la necessità di demolire o ristrutturare radicalmente l’immobile, o la necessità di vendere l’immobile quando il locatore non ha altri immobili abitativi. La disdetta deve essere comunicata con preavviso di 6 mesi prima della scadenza — non meno. Una disdetta comunicata con preavviso inferiore è inefficace. Se il locatore che ha disdettato per uso proprio non adibisce effettivamente l’immobile all’uso dichiarato entro 12 mesi dal rilascio, l’inquilino ha diritto al risarcimento del danno e all’eventuale ripristino del contratto.